내 집 마련, 대출 없이는 쉽지 않습니다. 그런데 막상 은행에서 상담을 받으려고 하면 복잡한 용어가 쏟아지죠.
"LTV는 40%, DTI는 60%, DSR은 40% 이하로 나오셔야 합니다"라는 말을 듣고 당황한 분 많으실 거예요.
이번 글에서는 부동산 대출의 핵심 개념인 LTV, DTI, DSR을 실제 예시와 함께 쉽게 설명드릴게요.
이제는 나에게 맞는 주택담보대출 전략을 제대로 세워볼 시간입니다.
LTV란? – 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있을까
**LTV(Loan To Value)**는 말 그대로 '담보가치 대비 대출 비율'입니다.
즉, 내가 사려는 집 값 대비 얼마까지 대출이 가능한지를 결정하는 기준이에요.
- 공식:
LTV = (대출금액 ÷ 주택 가격) × 100
✔ 예시 1
- 주택가격: 5억 원
- LTV 규제: 50%
- 최대 대출금: 5억 × 50% = 2억 5천만 원
지역이나 주택 보유 수, 무주택 여부에 따라 LTV 비율은 달라집니다.
| 무주택자 | 40~50% | 50~60% | 70% |
| 생애최초 | 최대 80% (조건 충족 시) | ||
| 다주택자 | 대부분 대출 불가 |
DTI란? – 소득 대비 얼마나 원리금 부담하나?
**DTI(Debt To Income)**는 연소득 대비 원리금 상환 부담 비율을 의미합니다.
이건 LTV보다 더 개인적인 소득 기준으로 판단하는 지표예요.
- 공식:
DTI = (주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자) ÷ 연소득 × 100
✔ 예시 2
- 연소득: 6,000만 원
- 연간 주담대 원리금: 2,400만 원
- 기타 대출 이자: 600만 원
- DTI = (2400 + 600) ÷ 6000 × 100 = 50%
DTI가 60%를 초과하면 대출이 거절될 수 있어요. 특히 수도권, 투기과열지구는 DTI 기준이 더 엄격합니다.
DSR이란? – 모든 대출 원리금 포함한 총부채 기준
**DSR(Debt Service Ratio)**은 최근 가장 강력하게 적용되는 대출 규제입니다.
DTI가 주택담보대출 위주라면, **DSR은 모든 대출(신용대출, 카드론 등 포함)**의 연간 원리금 상환액을 소득과 비교합니다.
- 공식:
DSR = (모든 대출 원리금 상환액 합계 ÷ 연소득) × 100
✔ 예시 3
- 연소득: 5,000만 원
- 주택담보대출 원리금: 2,000만 원
- 신용대출 원리금: 1,000만 원
- DSR = (2000 + 1000) ÷ 5000 × 100 = 60%
DSR 40% 룰이 대표적입니다.
즉, 연소득의 40% 이하로만 원리금 상환이 이뤄져야 대출이 승인됩니다.
주택담보대출, 어떻게 접근해야 할까?
LTV, DTI, DSR은 각각의 의미가 있지만, 실제 대출에서는 이 세 가지가 동시에 적용됩니다.
은행은 이 세 지표를 바탕으로 당신이 빌릴 수 있는 최대 한도를 산정하죠.
✔ 종합 예시
- 연소득: 5,000만 원
- 주택가격: 4억 원
- 비규제지역 무주택자 (LTV 70%)
- 모든 대출 포함 DSR은 40%까지만 허용
최대 LTV 기준 대출금: 4억 × 70% = 2억 8천만 원
DSR 기준 연간 원리금 한도: 5천 × 40% = 2천만 원
→ 이자율, 상환기간에 따라 실제 대출금은 LTV보다 DSR에 따라 더 낮아질 수 있음
그럼 지금 나는 얼마나 빌릴 수 있을까?
은행에 가기 전, 아래 조건을 먼저 체크해보세요.
- 내가 사려는 집의 시세는?
- 나는 무주택자? 다주택자?
- 연소득은 얼마인가?
- 기존에 대출이 있는가? (신용대출, 학자금 등)
이 조건들이 LTV, DTI, DSR 적용의 출발점이 됩니다.
부동산 대출 전략 Tip
- 무주택자이거나 생애최초라면 LTV 우대 정책을 노리세요.
- 소득 대비 대출 총액을 조절하려면 신용대출을 줄이는 것도 방법입니다.
- DSR 규제로 인해 대출 금액이 점점 줄어드는 구조이므로, 자기자본 마련이 점점 더 중요해지고 있습니다.
마무리: 대출은 전략입니다
LTV는 '얼마까지 빌릴 수 있느냐'를 결정하고,
DTI는 '주택담보대출만 봤을 때 감당 가능한가'를 보고,
DSR은 '전체 대출 원리금을 다 합쳤을 때 과도하지 않은가'를 판단합니다.
은행은 이 세 가지를 동시에 고려하므로, 내가 얼마나 빌릴 수 있는지 정확히 알고 싶다면
소득, 기존 대출, 주택 가격을 기준으로 시뮬레이션을 해보는 것이 가장 좋습니다.
